在農(nóng)村農(nóng)民個人建房低者一至二層，高則達五至六層，基本都不是由正規(guī)具有資質(zhì)的施工單位建蓋，而是包給不具備資質(zhì)的個體施工隊伍施工，雖然較大地降低了建房成本，但是往往存在住房質(zhì)量以及施工安全隱患。如果雙方產(chǎn)生糾紛，是按普通承攬關(guān)系處理適用《合同法》還是按建設(shè)工程合同關(guān)系處理適用《建筑法》，各地法院認定各異。?

一種意見認為，屬于承攬合同糾紛，因為合同雙方都為個人。若是建設(shè)工程合同，那么合同一方應(yīng)為公司或單位。?

一種意見認為，屬于建設(shè)工程合同糾紛，因為建設(shè)工程案件性質(zhì)特殊，房屋的質(zhì)量應(yīng)符合國家有關(guān)建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民住房建設(shè)要符合《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。

我們的意見如下：

一、農(nóng)村居民自建低層住宅認定為普通承攬合同，自建三層以上(含三層)住房應(yīng)認定建設(shè)工程合同

根據(jù)《建筑法》第二條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)從事建筑活動，實施對建筑活動的監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。第八十三條第三款規(guī)定：農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動，不適用本法。參照建設(shè)部規(guī)章建質(zhì)[2004]216號《關(guān)于加強村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》第三條第(三)項規(guī)定：對于村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)民自建兩層(含兩層)以下住宅(以下簡稱農(nóng)民自建低層住宅)的建設(shè)活動……。根據(jù)該規(guī)定，“農(nóng)民自建低層住宅”是指農(nóng)民自建的兩層(含兩層)以下的住宅。不適用《建筑法》，故沒有特別規(guī)定的就應(yīng)適用合同法應(yīng)定為承攬合同。反之，建蓋三層(含三層)以上房屋的，則應(yīng)適用《建筑法》。這也與建設(shè)部建村[2006]303號《關(guān)于加強農(nóng)民住房建設(shè)技術(shù)服務(wù)和管理的通知》第六條“三層(含三層)以上的農(nóng)民住房建設(shè)管理要嚴(yán)格執(zhí)行《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定”相符。

二、無資質(zhì)承建農(nóng)村三層(含三層)以上住房建設(shè)，應(yīng)認定建設(shè)工程合同無效?

根據(jù)《建筑法》第十二條、第十三條的規(guī)定，從事建筑施工工作的承包方應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的從業(yè)資質(zhì)；《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》第二十條規(guī)定：施工單位從事建設(shè)工程的新建、擴建、改建和拆除等活動，應(yīng)當(dāng)具備國家規(guī)定的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和安全生產(chǎn)等條件，依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第二十三條規(guī)定：承擔(dān)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑工程施工任務(wù)的單位，具有相應(yīng)的施工資質(zhì)等級證書或者資質(zhì)審查證明，并按照規(guī)定的經(jīng)營范圍承擔(dān)施工任務(wù)。在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事建筑施工的個體工匠，除承擔(dān)房屋修繕外，須按有關(guān)規(guī)定辦理施工資質(zhì)審批手續(xù)。建設(shè)工程合同是特殊的承攬合同，不應(yīng)簡單適用承攬合同的規(guī)定。承建農(nóng)村三層(含三層)以上住宅，應(yīng)當(dāng)適用《建筑法》，無資質(zhì)承建人不能成為訂立建筑承包合同的合格主體，雙方訂立的建筑承包合同違反《合同法》第五十二條第(五)項的強制性規(guī)定而無效。

三、無效合同的處理?

建筑工程合同由于違反我國法律、行政法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定，應(yīng)確認為無效合同。合同雖然無效，但根據(jù)無效合同的處理原則及公平原則，工程款應(yīng)予以支付。如果工程已經(jīng)驗收并結(jié)算完畢，法院可按雙方結(jié)算的工程款數(shù)額支持承包方的請求。如果工程未竣工結(jié)算或者對房屋質(zhì)量爭議，應(yīng)由雙方先行對該工程質(zhì)量、工程量、工程款進行必要的鑒定后再處理，申請鑒定的應(yīng)在舉證期限內(nèi)提出。具體法律適用上，應(yīng)依照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二、三條規(guī)定處理。

轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除