對于我們大部分普通人來說，可能一輩子換不了幾次房，甚至一輩子就只買一套房。這種情況下，買房時(shí)就要花很多時(shí)間和精力慢慢挑選、慢慢對比。但是樓盤那么多，獲取的各種資訊其實(shí)是被精心挑選過的。也就是說，我們平常看到的很多樓盤的信息是開發(fā)商想讓我們看到的，很多人被蒙蔽了。那普通人怎么選到合適的房子呢？我們可以從開發(fā)商的內(nèi)部培訓(xùn)文件一窺究竟。

我們不討論哪些城市更具有購房意義，畢竟大部分人是就近購房，在自己工作的城市或者家鄉(xiāng)買房。除非資金充裕，不然一個(gè)出生在鶴崗、念書在哈爾濱、工作在北京的人是不會突然跑到廣州市區(qū)買房的。這篇文章我們主要討論在同一個(gè)城市中怎么選擇“好”房子。

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一、開發(fā)商項(xiàng)目立項(xiàng)

首先開發(fā)商在進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段時(shí)，會對這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位。這一部分會有專門的分析部門或者外包公司對土地進(jìn)行研究并有初步的成果。通過對項(xiàng)目宗地的指標(biāo)分析、區(qū)域環(huán)境、配套、規(guī)劃等方面的研究后，刻畫出項(xiàng)目的基本輪廓，給出項(xiàng)目可能的發(fā)展方向：如用地面積、容積率決定了項(xiàng)目的總量、物業(yè)基本形態(tài)；而區(qū)域規(guī)劃和周邊環(huán)境決定了地塊價(jià)值進(jìn)而影響物業(yè)檔次定位等。

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二、房建市場分析

接著會對當(dāng)?shù)胤拷ㄊ袌鲞M(jìn)行分析，一是對宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀房地產(chǎn)市場的分析；二是對房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)和土地市場進(jìn)行分析；三是對當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌鲞M(jìn)行分析；四是對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的未來發(fā)展作預(yù)期分析。這里面研究重點(diǎn)是市場特點(diǎn)，包括內(nèi)外需、市場階段供求關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)(價(jià)格、產(chǎn)品、開發(fā)商)、客戶及成交特點(diǎn)等等。注意分布研究的意義有：

1.宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體分析，反映房地產(chǎn)投資及發(fā)展環(huán)境，預(yù)測未來的競爭格局；?

2.通過研究判斷區(qū)域房地產(chǎn)走勢與開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，找到項(xiàng)目可能的目標(biāo)市場，初步確定發(fā)展戰(zhàn)略；

3.通過區(qū)域房地產(chǎn)供求關(guān)系、價(jià)格、產(chǎn)品等成交情況分析，對產(chǎn)品的定位策略產(chǎn)生直接影響。

三、競品分析

作為開發(fā)商的分析重點(diǎn)還有一個(gè)，就是對競品的分析，包括產(chǎn)品定位及核心賣點(diǎn)、客戶定位及成交分析、價(jià)格等等。通過競品分析來判斷對手的客戶、產(chǎn)品、營銷方式等重點(diǎn)信息，為項(xiàng)目發(fā)展的導(dǎo)向提供實(shí)際依據(jù)，增強(qiáng)項(xiàng)目自身的市場競爭力；同時(shí)在分析中，著重分析對手的成交狀況、產(chǎn)品、營銷手段等核心價(jià)值信息，尋找出競爭對手值得借鑒的價(jià)值點(diǎn)，指導(dǎo)自己擬建項(xiàng)目未來的發(fā)展。

通過對市場、產(chǎn)品、競爭項(xiàng)目的分析可以基本明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方向，如社區(qū)整體檔次、物業(yè)選型等，并對項(xiàng)目在營銷階段的可能面臨的競爭做初步預(yù)判，從而在產(chǎn)品定位階段做差異化競爭設(shè)計(jì)；包括風(fēng)格、服務(wù)、環(huán)境等等。

四、目標(biāo)客戶人群分析

接著是客戶分析，就是對我們購房人進(jìn)行目標(biāo)人群素描。分析核心客源、次要、輔助和偶得客源的來源地；定量地分析實(shí)際客源的構(gòu)成比例；重點(diǎn)研究家庭結(jié)構(gòu)、置業(yè)經(jīng)歷、關(guān)注要素、職業(yè)收入，分析可能的主力戶型和面積，包括小區(qū)配套、景觀規(guī)劃等；明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)，配套等個(gè)性化需求，有利于產(chǎn)品差異化展示。核心就是給什么樣的人提供什么樣的產(chǎn)品。

當(dāng)然了第三方分析公司同時(shí)還會對他們的客戶，就是開發(fā)企業(yè)自身進(jìn)行分析，還有對當(dāng)?shù)匾延械某墒彀咐M(jìn)行分析。這兩點(diǎn)對于我們購房人還有有很大參考意義的。

五、提取有價(jià)值信息

從開發(fā)商的培訓(xùn)文件我們其實(shí)能看出，當(dāng)我們知道某個(gè)樓盤擬建的消息時(shí)，其實(shí)開發(fā)商早就已經(jīng)完成了對目標(biāo)客戶的人群速寫，也就是說面對什么樣的購房群體，他們會提供什么樣相應(yīng)的樓盤、服務(wù)、配套設(shè)施等等。這些最后都會以售價(jià)的形式體現(xiàn)出來。我們普通人要做的就是在我們的預(yù)算范圍內(nèi)選擇一個(gè)優(yōu)選樓盤。

什么樣的樓盤算優(yōu)選樓盤呢，相信大家都會說地段是唯一指標(biāo)，但是考慮什么樣的地段可能就有了分歧。之前比較周到的指標(biāo)是在方圓500米、走路十分鐘的距離內(nèi)有一所好的學(xué)校、一家好的醫(yī)院、一個(gè)環(huán)境不錯(cuò)的公園、一個(gè)配套齊全的商業(yè)綜合體、地鐵站。滿足這些條件的要么是很老的小區(qū)，要么是很貴的新樓盤。我們怎么取舍呢？下期干貨中我們?yōu)榇蠹以敿?xì)介紹～

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